Cuando ya tienes un comprador interesado en la vivienda llega el momento de firmar una señal o lo que se conoce como: el contrato de arras.
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¿Qué es el contrato de arras?
Se trata de un contrato privado que recoge que las partes pactan la reserva de un inmueble entregándose una cantidad de dinero como señal. Las arras normalmente representan desde un 10% del valor de venta hasta un 20%. Depende de lo estipulado con el comprador y lo acordado con el vendedor, pero mínimo un 10% sobre el valor total de venta.
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Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:
- Datos personales de la parte vendedora y compradora.
- Descripción e identificación del inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final. Suele ser un 15% sobre el precio) Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
- Plazo máximo para la formalización del contrato de compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
Tipos de contrato de arras
Arras penitenciarias
Este es el contrato que más se usa habitualmente. En este caso el contrato de arras es penitenciario: quiere decir que en caso de que una de las partes de eche para atrás en la firma del contrato de la compraventa habrá una penalización mediante la pérdida o restitución doblada.
- Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
- Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
Contrato de arras confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias consisten en pactar una cantidad depositada como señal.
El día de la firma de las arras, (normalmente ya se considera arras en la oferta, ya que se indica la cantidad a aportar y el tipo de arras) se entrega una cantidad determinada y se pone una fecha limite para entregar el resto de la señal. (Por ejemplo 2.000€ el día de la oferta y compromiso que en 7 días aportará los 8.000€ restantes).
Esto se suele hacer cuando esta el prestamo pendiente de concesion, o en algunos casos cuando se vende para comprar, ya que se entrega el dinero que te dejen de señal como vendedor, para entregarla como pago de las arras en la compra.
Contrato de arras penales
En este tipo de contrato quien incumple el contrato será penalizado con una pérdida económica. Al igual que en el contrato de arras conformatorias será una indemnización por daños y prejucios. Aunque esto no implica que se pida la exigencia de la obligación. En este caso de indemnización y exigencia del contrato el juez podrá moderar la cantidad económica de la indemnización si se trata de un incumplimiento parcial.
- Si es el comprador perderá la cantidad entregada en el contrato.
- Si es el vendedor deberá pagar el doble de la cantidad pagada en el contrato.
Antes de la firma del contrato
Si el comprador tiene Hipoteca tiene que cancelarla antes de la firma de las escrituras frente a un notario.
Por otro lado, si el comprador está sujeto a financiación antes de firmar el contrato de arras deberá firmar una propuesta de compra en la cual se paga una señal que se restará posteriormente al contrato de arras.
Si al comprador no se le conceden la hipoteca no se firmará el contrato de arras.
Todo se debe pagar mediante transferencia bancaria. Siempre entregando el justificante. También se puede pagar mediante cheque bancario.
¿Cuándo se le indica al potencial cliente qué tipo de contrato de arras va a firmar?
En el momento de la oferta, en ese documento se suele incluir una señal que será entregada en concepto de arras (hace las veces de señal) y si es aceptada por el propietario se le entregan
Otra opción es presentar una oferta, y en el momento que se acepte, se hace un contrato privado con la cantidad que se entrega de señal y son consideradas arras.
¿Qué ocurre una vez firmado el contrato de arras?
Una vez se firme el contrato de arras se firmarán las escrituras frente a un notario. El notario se elige por un acuerdo de ambas partes.
En caso de que no exista ningún acuerdo previamente pactado los gasto se repartirán según lo que dice la ley (arreglo ley).
El vendedor pagará los honorarios de notaria
El comprador pagará el cambio de registro de la propiedad y el la primera copia de la escritura de la compraventa.
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