Para vender un inmueble lo primero que hay que preparar es la documentación de la vivienda.
1.Documentación para el vendedor
Cuando nos planteamos vender una propiedad sabemos que para muchos de vosotros puede ser una tarea tediosa. Gestiones, papeleos, visitas, etc. hacen que se convierte en una vorágine incontrolable si no te organizas.
Como toda buena tarea, primero necesitamos apoyarnos en una base teórica, que es lo que vamos a ver aquí. Pero además, lo focalizamos hacia la práctica, centrándonos en las necesidades como vendedor y las prioridades del comprador.
Sabemos que vender una casa es una de las decisiones más fuertes que se toman a lo largo de la vida. A diferencia que la ropa, una persona cambia de casa una media de tres veces en la vida, y es que si mudarse ya es agobiante, si no te organizas, vender una casa puede ser un caos.
Aquí os dejo unas pequeñas indicaciones y tips para poder vender vuestra casa con comodidad, de forma organizada y tranquila. Lo primero a preparar, antes de meternos de pleno con la venta de la casa, sería la documentación.
En esta materia, será suficiente con los siguientes documentos, de los cuales hablaremos más detalladamente a continuación:
- Parte de visita
- Propuesta de Compra
- Contrato de Arras
- Modelo de Nota Simple
- Modelo CCEE (Certificado Energético)
- Escritura
- IBI (Tiene que ser justificante del pago)
- DNI actualizado
- Certificado de la comunidad
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Parte de visita
Este documento se plantea para la primera visita, en él se recogen los datos de interés de los potenciales compradores:
- Nombre y Apellidos (Comprador y Vendedor)
- DNI (Comprador y Vendedor)
- Datos de la vivienda
- Fecha y hora de visita
- Firma (Comprador y Vendedor)
- Email (opcional)
Aquí te puedes descargar una plantilla de parte de visita.
Propuesta de compra
Una vez se han realizado las visitas y uno de los potenciales clientes muestra su interés por la compra de la vivienda, se plantea la propuesta de compra, en la que se deposita un 5% del valor del precio a firmas en la reserva de la vivienda como promesa para su compra previa firma del contrato de arras.
Aquí te puedes descargar una plantilla de propuesta de compra.
Contrato de arras
Se trata de un contrato privado que recoge que las partes pactan la reserva de un inmueble (en nuestro caso) entregándose una cantidad de dinero como señal. Esta cantidad representa el 20% del valor de venta de la propiedad que va a comprarse.
Esta es la información mínimaque debe incluirse en un contrato de arras:
- Datos personales de la parte vendedora y compradora.
- Descripción e identificación del inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final. Suele ser un 15% sobre el precio) Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
Aquí puedes encontrar una plantilla de modelo de compraventa.
Modelo de nota simple y Certificado Energético (CCEE)
Nota simple
La nota simple es un extracto breve de la información de una finca registral, donde se identifica la misma, la identidad del titular o titulares de los derechos que aparecen inscritos en la misma, así com la extensión, naturaleza y limitaciones de estos.
Para solicitar dicho documento, podéis realizarlo de 4 formas diferentes:
1) Búsqueda por los datos registrales Para usar esta opción de búsqueda requerirá introducir el Registro de la Propiedad a que se refiere la petición, así como el municipio, número registral de la finca, y la sección y el ordinal de la subfinca en su caso. En esta opción se recomienda añadir el tomo, libro y folio en los que está inscrita la finca.
2) Búsqueda por IDUFIR (Identificador Único De Finca Registral)
Si disponemos de este dato no requerimos de ninguno más para realizar la solicitud.
3) Búsqueda por titular Este tipo de consulta permite buscar las fincas en las que solo se conoce la localización (se necesita conocer el municipio y el Registro de la Propiedad al que pertenece)
4) Búsqueda por Geolocalización
Permite obtener la nota simple a partir de las coordenadas X e Y
Este servicio tiene un coste de 9.02€ que se cobrará al solicitante a través del registrador correspondiente (este precio es orientativo, puede variar dependiendo del tipo de inmueble, municipio, etc. es un valor aproximado)
Aquí puedes encontrar un modelo de Nota simple
Certificado energético
Este certificado informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que está a la venta.
¿Que debes saber?
Este certificado es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder vender una propiedad.
La ley española lo recoge en el Real Decreto 235/2013.
La responsabilidad del CCEE corre a cargo de la propietaria o vendedora de la vivienda.
Lo que recoge el CCEE se resume en la etiqueta energética, comprendida en una escala de colores desde la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.
Las infracciones por vender sin CCEE están recogidas en la Ley 8/2013, de 26 de junio. Estas sanciones recorren los siguientes tramos:
Las infracciones leves, se multarán con cantidades entre 300€ a 600€. La infracciones graves llevan asociadas multas de 601€ a 1000€.
La infracciones muy graves conllevan multas de 1001€ hasta 6000€
¿De que se compone?
Una página principal que recoge información sobre orientación, situación, envolvente, iluminación y sistemas de producción de energía. En la parte inferior se indica la calificación energética global.
A parte de la primera página incluye:
Anexo I, recoge las características térmicas del inmueble.
Anexo II, desglosa la calificación energética del inmueble en base a las demandas y consumos energéticos.
Anexo III, indica las recomendaciones de mejora.
Anexo IV, el técnico describe las diferentes pruebas realizadas para realizar la valoración.
A continuación adjunto un modelo que podría ser de vuestra utilidad: certificado energético.
Escritura
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
El IBI es un impuesto de carácter anual del sistema tributario español que graba el valor que recae sobre los bienes inmuebles.
Para realizar la escritura, el IBI deberá estar pagado, y tras la elevación de escritura pública prorrateado a las partes.
DNI ACTUALIZADO / NIE CERTIFICADO DE COMUNIDAD
El certificado de comunidad es un documento que demuestra que los gastos y derramas referidos a la comunidad de vecinos, en lo referente al vendedor, están a la orden.
Puedes solicitarlo fácilmente a tu administrador.
2. Plan de Marketing
Una vez ya tengas preparada toda la documentación del inmueble toca hacer el plan de marketing para vender la vivienda. A continuación te describo los pasos que debes realizar.
Establecer un precio de la vivienda
Todo proceso de venta se inicia colocando un precio. Os recomiendo que antes de indicar el precio a vuestra vivienda os informéis de los precios que tenéis a vuestro alrededor, tanto mirando en los portales, como preguntando a vecinos o a comerciantes de la zona. Esto os permitirá realizar una previsión del precio lógico para vuestra casa.
Recordad que es importante que dejéis a un lado la “UNIÓN EMOCIONAL” que os ata a la casa, dado que el futuro comprador lo va a apreciar desde otra perspectiva. Esto no quiere decir que vuestra casa valga más o menos, sino que la vendáis desde una perspectiva fría, dejando a un lado la parte emocional, que olvidéis que es vuestra por un momento y os pongáis en el sitio del comprador.
Volviendo al cambio de precio, indicad un precio inicial y valorad teniendo en cuenta la afluencia de visitas. No olvidéis publicarlo en los portales, contarlo a vuestros conocidos, familia y amigos, indicar el cartel de venta y si os preguntan los vecinos, no tengáis vergüenza de lo que piensen, si estás vendiendo contadselo.
Por otro lado ten en cuenta estos tres puntos:
Si lo pones un 9% más alto no tendrás visitas
Un 6%-8% estarás 1 – 2 visitas al mes sin ofertas
Entre un 3% y un 5% tendrás entre 3 y 4 visitas al mes sin oferta En el precio adecuado podrás vender el inmueble en el mismo mes.
Investigar en los portales
Selecciona la zona y aplica los filtros correspondientes en base al tipo de vivienda que estés viviendo (Número de baños, habitaciones, metros cuadrados, ascensor…)
Casos reales
Si conoces a alguien que haya vendido por la zona, pregúntale.
Una vez tengas el precio de venta es hora de comenzar a vender el inmueble.
Realización de un reportaje fotográfico y vídeo
El primer paso de todos es hacer el reportaje fotográfico y un vídeo de la vivienda. En este punto es mejor la calidad de las fotos antes que la cantidad.
Si no tienes nociones de fotografía es mejor que contrates a un profesional para que te haga las mejores fotos y te las edite, además de realizar el vídeo promocional de la vivienda.
Si vas a realizar las fotos por tu cuenta:
Evita los primero planos de las cosas y haz fotos de la habitación al completo.
No hagas las fotos torcidas. Utiliza un trípode.
Cuánto más puedes iluminar la casa, mejor se verán las fotos. Si hace falta luz enciende las lámparas. Por el contrario, si hay mucha luz, cierra las ventanas.
Despersonaliza la casa todo lo que puedas.
Realización del cartel de SE VENDE.
Este cartel ponlo en la fachada de la vivienda. Tiene que ser grande para que se vea bien.
Publicación en portales inmobiliarios
Escoge los portales que más te interesen para publicar el inmueble. Ponte en contacto con el portal en cuestión para que te cuenten las condiciones ya que cada portal tiene diferentes condiciones.
Comparte el anuncio de tu vivienda
Cuánto más visibilidad le des al inmueble mejor. Compártelo con tu grupo de amigos, en las redes sociales, coméntalo a tus vecinos, al panadero, al peluquero al que vayas… Pero dosifica las publicaciones, evita realizar la publicación en los diferentes medios, a la vez.
3. Proceso de venta
Periodos en el proceso de venta y cambio de precio
El proceso de venta lo vamos a marcar en periodos. Puedes realizar visitas de dos tipos, las individuales y las colectivas. Las entrevistas individuales son muchos más eficientes, dado que te permiten conocer la motivación de compra por parte del vendedor. Por otro lado, las colectivas hacen que tu vivienda llegue a una cantidad de público objetivo mayor.
Gestiona tú mismo cómo quieres organizarlas, siempre teniendo en cuenta tu disponibilidad. Se un poco flexible y plantea diferentes horarios a lo largo de la semana, también para comodidad del comprador.
Para valorar el nivel medio de visitas que recibe una vivienda necesitáis una media de 3 semanas o “21 días vendiendo mi casa”. Si pasado este período de tiempo la afluencia no ha superado la visita a la semana o incluso ninguna visita, no creáis que es porque la gente no se ha interesado por la vivienda, el porque se encuentra en el precio.
Deberéis reflexionar sobre esta situación y plantear un cambio del mismo. Esto no quiere decir que regaléis la casa, al contrario querrá decir que estáis realizando un ejercicio fuerte de reflexión y viendo lo que quizás, en un inicio no habíais visto.
HOME STAGING
Aunque algunas veces el motivo es debido al precio de la vivienda, otras veces los motivos se encuentran en el aspecto de la misma. No penséis que al iros, la casa ya no necesita ser cuidada, es más importante, los compradores tienen que ver vuestra casa con la “Cara lavada”.
Por ejemplo, si necesita una mano de pintura, dársela, cambia mucho una casa recién pintada que pintada de hace 5 años, ganareis en limpieza y aspecto. Otro podría ser, ese baño con olor a humedad, evitadlo con una humificadora y un ambientador bueno, que no empalagoso.
No hay nada en el mundo inmobiliario que no pueda arreglarse con un buen HOME STAGING. Lo que toda la vida se ha conocido como adecentar la casa, embellecerla.
Una mano de pintura, unos buenos ambientadores, un par de muebles nuevos, unos cojines nuevos en el sofá, cambiar las cortinas, redistribuir los muebles, y un largo etcétera. Y el más importante de todos, DESPERSONALIZA la vivienda para la casa, retira tus fotos, creencias y similares de la vista, pueden hacer ver una perspectiva de la casa incorrecta.
Nuestra recomendación es que realices el HOME STAGING antes de ponerla a la venta, y siprefieresprobarenhacerloa los21días,adelante,basatuexperienciayaprendizajeen el “Prueba y Error”
Piensa en que el comprador será la primera vez que vea la casa por lo tanto tendrá una primera impresión por lo tanto busca causar una buena primera impresión. Según diferentes estudios se tarda solamente 8 segundos (que es la primera vez que entra el cliente en la casa) en tomar la decisión de si esa casa le va a interesar o no.
Más allá del Home Staging
A veces los detalles no se pueden solucionar, quizás reformaste la casa hace unos años y tú “estás in love con la reforma” y por tanto “estás in love con esta casa” pero quizá al comprador no le guste, no lo juzgues ni te molestes, cada uno ve las cosas desde una perspectiva. Dale una solución, quizá invirtiendo un poco de dinero puede hacerse la cocina a su gusto.
Otro punto importante es, enseñarle lo que no ve. Si tienes un amplio salón con ventanales en todo él no le indiques la cantidad de luz natural que hay, eso ya lo sabe, cuéntale todo lo que puede hacer con esa luz, como redistribuir para aprovecharlo mejor. Otro ejemplo es ese baño que tiene unos azulejos antiguos, “STOP DRAMA”, hoy en día venden un producto que los deja totalmente en blanco para que pueda personalizarlo a su gusto.
Aprovechad los puntos que no se ven y si algo no les gusta, intentad darle la vuelta y que vean la parte positiva del espacio.
Open housee o JPA (Jornada de puertas abiertas)
Otra forma de hacer visitas, es haciendo las visitas de forma grupales. Lo que también se
conoce como hacer un Open House o un JPA (jornadas de puertas abiertas)
En España cada vez se está asentando más esta forma de hacer visitas., A continuación os
indicaré cómo prepararlo para no tener ninguna duda cuando os pongáis a ello:
1) Organízalo 10 día antes de realizarlo.
2) Prepara las hojas informativas indicando la dirección (Calle y portal, omite siempre el número de vivienda), que se va a realizar un Open House, el horario que va a tener (te sugiero que sea en fin de semana y entre las 12:00h y las 17:00h), que habrá comida y bebida totalmente gratis; y lo más importante, indica tus datos de contacto.
3) Reparte las hojas por los comercios de alrededor de tu casa e incluso pégalos en sus escaparates (siempre con el permiso del propietario), aprovéchate del boca a boca. Avisa a tus amigos y conocidos para que vayan, es un atractivo ver gente subiendo a algún sitio.
4) Prepara el cartel de Open House, y pide permiso para colocarlo en tu portal ese mismo días, para que los transeúntes puedan verlo.
5) Empapela con algunas hojas informativas las calles cercanas.
6) Avisa a todos tus contactos, tanto en redes sociales como de forma más directa (en persona, por whatsapp, una llamada, un sms, un email…)
7) Invita a todos los clientes que durante las semanas anteriores visitaron la casa
8) Por último, puedes proponer una oferta para ese día, como por ejemplo: Si la reservas hoy, te ahorras 5.000€ en el precio de la vivienda.
Échale imaginación y juega con las facilidades que te da el entorno para conseguir lo que deseas, que es vender la casa.
4. Cierre
Una vez ya tengas un comprador con una oferta queda con él, ya sea en la propia casa o en un lugar tranquilo.
La oferta del comprador se suele realizar de forma hablada o por escrito. Aceptar o no esa oferta por parte del vendedor suele ser un periodo corto. Unos 8 días más o menos hasta que se acepta la oferta.
Sujeto a financiación
Si el comprador está sujeto a financiación (Va a pedir una hipoteca) tienes que presentarle una propuesta de compra.
La propuesta de compra: Es un documento en el cual, el comprador refleja su interés en comprar una vivienda por un precio concreto.
La propuesta de compra debe incluir:
- La forma de pago en la que se entregará la señal. Porque sí, es muy recomendable que unido a este documento el comprador entregue una señal económica para que aun estando firmado el documento haya menos posibilidades de que se eche para atrás.
- El plazo en el que se firmará el Contrato de Arras y que cantidad se entregará en ese acto, y de qué forma se entregará el resto de las cantidades pendientes.
- Toda la información respecto al estado en el que se entregará la vivienda (con cargas o sin ellas, con inquilinos o no, etc…)
- Establecer una fecha o plazo y lugar para la Escritura Pública.
- Indicar quién será el responsable de abonar los gastos como escrituras, plusvalía, IBI, etc…
- Y por último la vigencia que tiene esta propuesta de compra.
- Todo debe ir por escrito, incluso si queréis llegar a algún acuerdo sobre el mobiliario de la vivienda.
Al contado
Si el comprador no está sujeto a financiación, llevas preparado el contrato de arras. El contrato de arras es penitenciario: Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada.
Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
Si el comprador tiene Hipoteca tiene que cancelarla antes de la firma de las escrituras frente a un notario.
Nota: Todo se debe pagar mediante transferencia bancaria. Siempre entregando el justificante. También se puede pagar mediante cheque bancario.
Una vez se firme el contrato de arras se firmarán las escrituras frente a un notario. El notario se elige por un acuerdo de ambas partes. En caso de que no se pacta quién paga se ajustará según “arreglo ley”. Quiere decir que los gastos del notario los pagará el vendedor salvo la primera copia de escritura de la compraventa que la pagará el comprador.
La inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad será pagado por el comprador salvo que previamente se haya acordado lo contrario.
Gastos que conlleva la compraventa de vivienda
Pago de impuestos
Los impuestos son:
– Impuesto de transmisión patrimoniales (IVA)
– Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. (Plusvalía municipal)
Gastos del notario
Son los honorarios del notario frente a la firma de la escritura de la vivienda.
Gastos del registro
Son los honorarios del registrador por la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad. Gastos de gestión Estos son otros gastos de gestión como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda.
¿Hasta cuándo se puede echar atrás en la compra venta?
En cualquier momento hasta la firma de las escrituras frente a notaría.
Cómo pedir una hipoteca
1. Requisitos para solicitar un préstamo hipotecario
Edad: se puede pedir un préstamos entre los 18 y los 75 años. Si eres menor de 35 muchas entidades bancarias te pueden ofrecer condiciones más ventajosas en la concesión del préstamo.
Datos económicos: Los ingresos son uno de los elementos fundamentales que tienen en cuenta las entidades cuando están estudiando un caso concreto y que influye directamente en la concesión o no del préstamo y en las condiciones.
De esta manera, a la hora de otorgar un determinado préstamo, los bancos pueden exigir que la familia tenga unos ingresos mínimos. Lo mismo ocurre con la situación laboral, si tu contrato es indefinido tendrás más posibilidades de lograr un préstamo hipotecario que si es temporal. Del mismo modo, si eres funcionario puedes tenerlo más fácil para obtener financiación que si no lo eres. Esto se debe a que las probabilidades de que un trabajador público se quede sin trabajo son inferiores a las de uno de la empresa privada.
Al igual que se valora tu tipo de empleo y el del resto de titulares también se comprueba que no estés en una listas de morosos como ASNEF, RAI, o CIRBE. Estar incluido en una de ellas juega en tu contra ya que la entidad está constatando que en algún momento has incumplido tu obligación de pago.
Datos personales: Tu estado civil o el número de miembros que forman tu unidad familiar también son otros de los factores que suelen tener en cuenta las entidades financieras durante la realización del estudio de tu préstamo.
2. Documentación para hipoteca
Una vez que has decidido solicitar un préstamo hipotecario la entidad debe aprobar la operación. Para estudiar tu caso en particular necesitará que le facilites determinada información económica y personal, la cual variará ligeramente dependiendo del tipo de trabajador que seas. Esta documentación sirve para comprobar que cumples con los requisitos mencionados anteriormente.
Si trabajas por cuenta ajena
Si trabajas por cuenta ajena, es decir, trabajas en una empresa de la que no eres el propietario, entonces tendrás que tener a mano la siguiente documentación:
- DNI y Número de Identificación Fiscal (NIF) de los solicitantes.
- Vida laboral.
- Las 3 últimas nóminas.
- Última Declaración de la Renta y Patrimonio.
- Justificantes de otros ingresos, de haberlos.
- Recibos de pagos de otros préstamos, de existir.
Si trabajas por cuenta propia
Si trabajas como autónomo, es decir, si trabajas por cuenta propia:
- DNI y Número de Identificación Fiscal (NIF) de los solicitantes.
- Vida laboral.
- Última Declaración de la Renta y Patrimonio y los pagos anuales y periódicos del IVA.
- Justificantes de otros ingresos, de haberlos.
- Recibos de pagos de otros préstamos, de existir.
3. ¿Dónde acudir para solicitar el préstamo hipotecario?
Una vez que has comprobado que cumples con los requisitos para pedir un préstamo y que dispones de la documentación necesaria para ello el primer paso, y el más básico, es saber dónde acudir, es decir, quién te puede prestar dinero. Puedes optar por dirigirte a un banco, una caja de ahorros, una cooperativa de crédito o un establecimiento financiero. La ventaja de firmar un contrato con alguna de estas entidades es que cuentas con la garantía de que están supervisadas por el Banco de España.
Una manera fácil y rápida de tener una primera visión de los tipos de préstamos hipotecarios que existen y de las condiciones de contratación es comparar hipotecas, así podrás hacerte una primera idea y decidir si quieres seguir adelante con el proceso. En caso de que lo necesites, podrás usar a un profesional para que te ayude a negociar con las entidades, como un asesor hipotecario.
4. ¿Cuánto dinero necesitas?
Cuando te dispongas a pedir un préstamo tienes que calcular con precisión qué cantidad necesitas. No te quedes únicamente con lo que cuesta la vivienda, ya que a ese precio tendrás que sumar otros gastos que forman parte de la constitución del préstamo y que corren por tu cuenta.
● Costes de tasación.
● Costes de gestoría.
● Costes notariales.
● Gastos comprobación situación registral de la vivienda.
● Gastos inscripción hipoteca Registro de la Propiedad.
5. ¿Cuánto te presta el banco?
Otro punto importante que debes tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda es que la entidad a la que le pidas el préstamo no te va a prestar, normalmente, el 100% de su valor. Es decir, que si la casa de tus sueños está tasada en 200.000 euros el banco te va a conceder, como máximo, un préstamo por un importe que no sea superior al 80% del valor de tasación de la vivienda. Aunque, dependiendo de la entidad y de tus características particulares, puedes llegar a obtener un porcentaje superior.
De esta máxima se desprende que es imprescindible estar en disposición de ahorros antes de comprar una vivienda. Por lo menos, para hacer frente a los gastos de tasación, gestoría o los relacionados con el Registro de la Propiedad. Esto supondrá en torno al 30% del precio del inmueble, ya que deberás disponer de un 20% de ahorros y de un 10% aproximadamente para hacer frente a los costes adicionales.
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