La crisis del coronavirus llegó de la manera más repentina. Nadie se la esperaba. Nos ha tocado adaptarnos a todos de manera rápida. En este artículo vamos a analizar como ha sido el impacto y cuales son los posibles escenarios una vez pase. Vamos a analizar como el coronavirus puede afectar al sector inmobiliario.
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Desde Witei estamos desarrollando una serie de artículos con consejos de como coordinar una inmobiliaria durante el periodo de cuarentena. Puedes leer aquí el que hemos hecho sobre la como fidelizar propietarios durante el periodo de cuarentena.
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¿Qué es el coronavirus?
El nombre ‘coronavirus’ proviene de unas protuberancias que salen de las membranas de este virus, y que recuerda a la de la corona. Estos virus pueden infectar tanto a animales como a personas, provocando enfermedades en el tracto respiratorio, desde un resfriado común hasta dolencias más graves, como la neumonía que está causando estragos en todo el mundo. Sus síntomas más comunes son tos, fiebre y fatiga.
Aunque parezca mentira, esta no es la primera crisis de coronavirus que hemos sufrido, en 2003 el síndrome respiratorio agudo severo (SARS), fue otro tipo de coronavirus que causó la vida de unas 800 personas.
¿Donde comenzó la pandemia?
Según las autoridades chinas, el brote tuvo su epicentro en un mercado de animales vivos de Wuhan, la ciudad más poblada de la región central de la República Popular China. De hecho, la mayoría de los primeros infectados vivían en Wuhan o habían viajado recientemente allí.
La principal vía de contagio es a través de la tos y los estornudos, como el caso de la gripe y otros virus respiratorios. Pero al contrario de estos últimos, el coronavirus tiene una tasa de contagio de 1-3 es decir, que cada persona contagiada puede contagiar a otras tres. Además se puede producir el contagio previo a tener síntomas, en pacientes asintomáticos y estudios recientes indican que hasta 14 días después de haberte curado.
Si bien la tasa de mortalidad del coronavirus no es especialmente alta, de alrededor de un 0,7% es increíblemente contagioso, y corre el riesgo de colapsar sistemas sanitarios, de ahí que la principal recomendación para contener la pandemia sea quedarse en casa y asistir al hospital solo en casos urgentes.
No existe vacuna o tratamiento, si bien hay varios en desarrollo, pero debemos mantener la calma, no es un virus especialmente peligroso pero si muy contagioso, debemos ser cautelosos, y seguir los consejos de contención para que los sistemas sanitarios mundiales puedan adaptarse al mismo. Vamos a convivir ya para siempre con este virus pero podemos adaptarnos. Solo requiere un pequeño esfuerzo por parte de todos.
¿Cuando llegó a España el Coronavirus y cuando puede acabar la crisis?
El primer caso de coronavirus en España se produjo el 31 de enero de 2020 en la Gomera procedente de un turista Alemán. El 13 de febrero de 2020 se produjo la primera muerte en Valencia procedente de un hombre de 69 años que había estado de viaje en Nepal. Si bien estudios posteriores indican que el virus podría haber estado previamente por las calles del país.
El 14 de Marzo el Gobierno de España decretó el estado de alarma por quince días y desde entonces nos preguntamos ¿cuanto queda?, ¿cuando va a pasar esto?
China, que fue el foco del contagio llegando a los 80.000 casos representa ahora la esperanza, ellos tomaron las mismas medidas de contención, decretaron el estado de alarma la semana del 10 de enero y empezaron a levantar las medidas de contención la semana del 10 de marzo. En su caso llevó en torno a dos meses. No quiere decir que sea nuestro caso. España es un país mucho más pequeño y con mejor sistema sanitario. Pero es cierto que es clave organizarnos y mantener la cuarentena lo máximo posible.
¿Como de grave es esta crisis?
Vamos a comprara esta crisis con la más cercana vivida por nuestro sector, aquella que empezó en 2008. Nuestro sector ha tenido que enfrentarse a ambas pero ¿son iguales? La respuesta es no. La crisis de 2008 fue una crisis económica nacida de una gestión económica previa. Afectaba directamente al sector inmobiliario pues una de las razones de la misma implicaba directamente a nuestro sector. Se extendió a un nivel social afectando las economías individuales. Por lo tanto fue una crisis económica extendida a lo social.
En este caso es una crisis sanitaria, si es cierto que las economías del mundo se están resintiendo, pero su principal impacto es en lo social. Por tanto la crisis de 2008 fue económica mientras que esta es sanitaria.
Otro aspecto a tener en cuenta es la complejidad de la misma, la de 2008 afectaba a varios niveles económicos, tanto individuales como colectivos y era globalizada a diferentes niveles. Esta afecta a un nivel sanitario por un factor único, un virus, en el momento que pase dicho virus, desaparecerá la crisis y los mercados dejaran de resentirse. Por lo tanto la duración de las dos crisis será completamente diferente, la crisis económica de 2008 necesitó de varios años mientras que esta necesitará unos meses. De hecho el mercado chino ya se está recuperando tras tres meses de crisis.
¿Como afecta al sector inmobiliario?
Muchas fuentes dicen que en el caso del sector inmobiliario se por perdido el año si lo comparamos con los últimos dos años.En 2018 y 2019 la cifra de compraventas de vivienda estuvo ligeramente por encima de las 500.000 unidades. Enero, febrero y marzo de 2020 representaron buenos datos para el sector.
Abril suele ser uno de los mejores meses el sector de la vivienda usada, y representa más del 80% de las compraventas de vivienda en España. De ahí que la caída supuesta por el sector en este mes vaya a afectar a los número globales
Según Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain y como apunta el periódico El Español: La obra nueva sufrirá menos. “Para las promociones que estaban apunto de entregar las viviendas, un porcentaje muy elevado de ellas se escriturarán en los meses de junio, julio y siguientes”.
El consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, considera “Nuestro escenario central es que abril y mayo van a ser meses de transacciones prácticamente nulas; a partir de junio, julio, agosto y septiembre una recuperación tímida y empezamos a ver cifras (en compraventa de viviendas) algo por debajo del año anterior pero similares en noviembre diciembre”.
¿Qué posibles escenarios de recuperación podemos encontrar?
Juan Fernández-Aceytuno, recalca también que la clave de la recuperación será el empleo. “En segunda mano va a depender de la evolución del empleo y de cómo vayan recuperándose las transacciones”. A mayor empleo mayor capacidad de adquirir una hipoteca. Eso casaría con la recuperación en V prevista por muchas voces del sector y que respaldan los economistas.
El consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, Carlos Smerdou apunta que “la evolución será paulatina a lo largo del verano, dado que hay muchas entregas de viviendas pendientes y también de reservas, y probablemente en noviembre ya tendremos un mercado normalizado”.
Carlos Smerdou piensa que “cuando el mercado vuelva a relanzarse, probablemente algunas viviendas y promociones deban bajar precios, pero dependerá de la demanda y de la necesidad del vendedor”. “No creo en caídas generalizadas, pero sí en algunos casos”, apostilla.
Sin embargo, Carlos Smerdou apunta que “el escenario central que percibimos es que pueda producirse un ajuste de precios, particularmente en las zonas donde el precio estaba tensionado“.
Los propietarios ya han empezado a reducir los precios
Entre el 13 y el 31 de marzo, un 24% de los cambios de precio registrados en los anuncios de Pisos.com fueron a la baja, frente al 19% del mismo periodo de 2019, según Ferran Font, directivo del portal inmobiliario.
Esta tendencia se aplica también a los demás portales suponiendo un descenso de los precios en comparación a los años previos. Obviamente es una medida tomada tras el comienzo del estado de cuarentena.
Esta medidas pueden ser tomadas como táctica para conseguir llamar la atención en clientes potenciales que actualmente están en búsqueda de viviendas al disponer más tiempo por el periodo de cuarentena. En concreto en Madrid según algunos estudios los precios generales de vivienda de segunda mano se han reducido en un 29%. Los expertos apuntan que esta puede ser una táctica acertada para mantener en activo al sector.
“Cuanto mayor sea la urgencia y la necesidad de vender, mayor será la bajada de precio que estén dispuestos a realizar. Para dar salida a estos inmuebles de forma rápida los precios podrían bajar de media entre un 10% y un 15%”, dice Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 para España y Portugal en una entrevista a El País.
La bajada de precios puede ser progresiva
“Muchos propietarios están a la expectativa”, dice Cantos. Esta segunda oleada de propietarios está en modo hibernación. “Para ellos esta situación es un shock. Nuestra recomendación, si realmente necesitan vender en el corto o medio plazo, es que adecúen desde ya sus pretensiones y después, cuando se abra el mercado, ajusten los precios. No queda más remedio que asumir la situación cuanto antes. Si no, serán otros lo que logren hacer la venta”, Analiza Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Se prevee que los cambios en el sector y la recuperación comience a principios de junio, si bien se calcula que hasta el otoño, como hemos mencionado no se produzca la recuperación total.
“Los descensos serán de entre el 10% y 15% en las ciudades de primera residencia y algo más acusados, en torno al 20%, en las localidades de segunda residencia, con especial énfasis en los primeros tres meses a partir del fin del estado de alarma” Según José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI) el cual aconseja también que el propietario que no tenga prisa en vender se espere a la mejora del mercado.
Respecto al precio de alquiler “Habrá descuentos, porque existirán alquileres que antes se estaban explotando como apartamentos turísticos y volverán al mercado de alquiler de larga duración. Con esto, se conseguirá aumentar la oferta y bajarán los precios en algunas zonas en torno al 10% incluso con un descuento mayor en las zonas con más oferta”, Piensa el presidente de Amadei, Miguel Ángel Gómez. El cual considera que puede ser positivo como lo fue en 2008, cuando el precio de la vivienda alquila cayó debido a la falta de empleo, pero que a su vez supuso una subida en el mercado de alquiler del 14% al 21%, además la previsible caída de Turismo internacional puede suponer un mayor número de viviendas destinadas al alquiler.
Vayamos un paso más allá
La crisis del coronavirus es pasajera. Y está en nuestra labor prepararnos para lo bueno que se viene. Este es un tiempo para organizarse y formarse. Como sabéis desde Witei nos encanta veros crecer, por eso estamos reforzando nuestra ampaña de apoyo y formación de agentes inmobiliarios en esta época.
Durante estas semanas estamos hablando con diferentes amigos agentes inmobiliarios. Nos han dado ideas y contado sus experiencias de cómo está siendo el trabajo en remoto. Nos alegra escuchar que algunos incluso han cerrado ventas haciendo visitas online al inmueble. ¡Haciendo visitas online! Nos congratula saber que el sector está adaptándose como puede y que el trabajo online para el sector inmobiliario es una posibilidad. Puedes leer nuestro artículo sobre herramientas de trabajo en remoto donde te damos ideas y contamos algunas experiencias de las inmobiliarias durante este periodo.
¡Haz crecer tu inmobiliaria con Witei!
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